Спаси Питер! || Законы || Суды || ЕСПЧ || Публикации || Документы || Обращения к властям

"Наши мертвые нас не оставят в беде.
Наши павшие - как часовые"

ДОКУМЕНТЫ

Несостоятельность первого доклада

Первое выступление (доклад П.А. Лучина) при расшифровке содержания аудиозаписи, представленной в суд ответчиками, содержит в полном варианте 25000 знаков. Из них 10000 знаков в стенограмме, представленной ответчиками в суд, отсутствуют, т.е. удалено 40 % общего объема текста, а именно вторая половина доклада, в которой излагалось краткое содержание технико-экономического обоснования (ТЭО) якобы существующей необходимости увеличения высоты здания.

Увеличение продолжительности доклада П.А. Лучина составило 5 мин., что естественно сократило общее время, отпущенное на вопросы.

Я полагаю, что данное купирование текста является неслучайным, направленным на то, чтобы создать у суда представление об:

- отсутствии нарушений регламента в части времени, отпущенного участникам на задавание вопросов и высказывания ими собственной позиции и, в конечном счете, видимость законности публичных слушаний;

- необязательности ТЭО при проведении публичных слушаний, что подтверждает недостоверное информирование.

Примеры:

А) Недостоверность предоставления информации в докладе Лучина П.А. - в представленной ответчиками стенограмме указывается, что Лучин П.А. якобы сказал: «подземная автостоянка на 3037 машино-мест», л.дела 62, страница стенограммы ответчиков 13. В то время как согласно аудиозаписи 01.09.09 Лучин П.А. сказал: «с парковочными местами на 2 тысячи 27 паркомест». А в ТЭО, переданном Малкову С.А., члену КЗиЗ СПб, в составе заявки на отклонение, и вовсе в «Приложение11. Том 3. Обосновывающая часть проекта планировки территории. Транспортное обслуживание населения. Том 3.2. 13863.», указано, что «На основании расчетных показателей на пассажирские передвижения, связанные с работой комплекса «Охта-центр» (суточные и часовые пиковые), а также пропускной способности всех элементов комплексного транспортного узла с учетом его реконструкции по принятому проектом планировки варианту его планировочного решения, приняты следующие показатели вместимости паркингов на территории комплекса:

- в зоне 1 – 3000 машино-мест;

- в зоне 2 – 1000 машино-мест

- в зоне 3 – 4000 машино-мест

Всего суммарная вместимость - 8000 машино-мест». Таким образом, аудиторию намеренно вводили в заблуждение относительно количества машиномест на парковках, поскольку все 3 цифры – разные. А количество машиномест было постоянной темой вопросов на всех публичных слушаниях по теме строительства высотного здания ОАО ОДЦ «Охта», и 01.09.09 тоже.

Неполнота предоставления информации в докладе Лучина П.А.

А) Лучиным П.А. было сообщено «Будут построены новые транспортные развязки» - л.дела 63, страница стенограммы ответчиков 14. При этом Лучин П.А. не уточнил, что ОАО ОДЦ «Охта» потребовало осуществления бюджетных расходов на 140 млрд. рублей для исправления транспортных проблем, которые создаст постройка их высотного здания.

Б) В удаленной ответчиками части доклада Лучина П.А. содержались утверждения, имеющие большое значение для принятия решения населением о поддержке или отказе от проекта строительства высотного здании. А именно:

- об объеме заявленного строительства «порядка миллиона трехсот тысяч кубометров застройки». Данное сведение имеет решающее значение, так как позволяет показать путем простого арифметического расчета, что при имеющейся площади застройки не требуется возводить высотное здание – вполне достаточно для целей ОАО ОДЦ «Охта» здания высотой в 37 метров.

- о неблагоприятных условиях земельного участка;

- о невозможности соблюдения требований комплексной безопасности и антитеррористической защищенности. Поскольку необходимость возведения высотного здания обуславливалась Лучиным требованиями комплексной безопасности и принятия антитеррористических мер именно из-за принадлежности здания ОАО «Газпром», необходимо было представить информацию о том, почему в центре плотной городской застройки с большим количеством проживающего населения строится здание, несущее своим соседством повышенную угрозу этому населению, информацию о мерах защиты населения от столь опасного соседства. И ответ на вопрос: почему это опасное здание не вынесено далеко за городскую черту в чистое поле - подальше от людей и транспортных развязок?;

- о невозможности экономической целесообразности освоения земельного участка.

По вопросам технико-экономического обоснования ОАО ОДЦ «Охта» представило в суд вместо него заявленное как основание по фактору D «неблагоприятных свойств земельного участка» (Приложение 8), оно же Приложение 11 «Пояснительная записка к заявлению на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства» на экспозиции - только брошюру «Презентации по результатам проекта "Проведение исследований и разработка технико-экономического обоснования проекта строительства общественно-делового центра "Охта" в Санкт-Петербурге". Брошюра выполнена по заказу ОАО ОДЦ «Охта» в СПб государственном инженерно-экономическом университете (ИНЖЭКОН) под руководством д.э.н. профессора Смирнов Евгения Борисовича. Данная брошюра была составной частью экспозиции на публичных слушаниях в гостинице «Карелия» 01.09.09 в качестве ТЭО.

Обозревая эту брошюру я обнаружила, что:

На стр.2 исследуются две зоны из трех, входящие в проект строительства ОДЦ «Охта». При этом одной из основных причин для предоставления разрешения на отклонение от высотного норматива называется экономическая нецелесообразность освоения участков при регламентированной высотности зданий. Однако, непонятно, каким образом можно сделать вывод об экономической нецелесообразности проекта в целом, когда анализ проведен не для всех его составляющих.

На стр. 4-11 Презентации и согласно речи П.А. Лучина по расшифровке аудиозаписи, в затраты на строительство инвестор включает «затраты инвестора и застройщика на приобретение и аренду земельных участков, расположенных на них объектов недвижимости, проведение земельных работ по разборке зданий, строений, вывоза строительного мусора, инженерная подготовка территории, проведение <…> археологических раскопок на всей территории земельного участка и за ее пределами, вынос инженерных коммуникаций, создание новых инженерных и транспортной структур, строительство ТЭЦ, прокладка новых инженерных сетей, реконструкция транспортных развязок, устройство новых дорог, тоннелей мостов». Однако, согласно приведенным в Презентации (стр. 4, 6-11) данным и формулам, затраты на такие из перечисленных пунктов, как «строительство ТЭЦ, прокладка новых инженерных сетей, реконструкция транспортных развязок, устройство новых дорог, тоннелей мостов», в расчет не включены. Таким образом, либо расчетные затраты изначально и преднамеренно значительно занижены, либо проведение таких видов работ проектом не предусмотрено и слушатели на публичных слушаниях были введены в заблуждение.

На стр. 6 Презентации предусмотренный при определении стоимости строительства высотного здания на начало строительства индекс инфляции составляет 1,07, на конец – 1,339. Таким образом, инфляция за 3 года составляет 25%, или около 7,8% за год. Для сравнения – только в 2008 году инфляция в Санкт-Петербурге составила 21% (согласно справке ПетербургКомСтата от 01.09.09, выданной по запросу Смольнинского суда в дело 2-353/07. Именно исходя из этих данных суд рассчитал возмещение мне 14 тысяч рублей за просрочку исполнения решения суда Минфином РФ. Городской суд подтвердил решение в кассации). Таким образом, условия расчета являются не соответствующими действительности, следовательно, расчет ошибочен.

На стр. 6 Презентации указана дата начала строительства – 01.13.2008. Известно, что строительство не началось по настоящий момент. Таким образом, предоставленные данные, очевидно, являются устаревшими, следовательно, не соответствующими действительности, и требуют пересмотра.

Аналогичные «опечатки» содержаться также в формулах расчета стоимости строительства.

например: на листе 7 презентации приведена формула с грубой ошибкой –

Стоимость строительства

Сстр.= (9 х 131 790 х 1458) + 1458 (131 790 х 1,024) + [ 1458(13790 х 1,024 ] х 1,024 =……. = 22 120 056 тыс.руб.

В то время как в формуле после знака + стоит число 13790, по смыслу формулы должно бы стоять число 131 790. Понять, опечатка это или серьезная ошибка в вычислениях, приводящая к необоснованному занижению стоимости строительства, трудно.

Более того, наличие таких грубых опечаток говорит о том, что подобные ошибки могут быть и в написании результирующих данных, на основании которых должен делаться вывод.

На стр. 7 Презентации в пункте 5 представлена формула для расчета стоимости строительства. При подстановке указанных исходных данных в указанную формулу результирующее число составляет 25 974 343 тыс. руб. (при расчете число этажей принималось = 67, получено путем деления общей площади строительства высотного здания на указанную площадь одного этажа, поскольку в расчетах Презентации площадь каждого этажа принята одинаковой). Указанная же в Презентации стоимость – 22 120 056 тыс. руб. То есть почти 4 миллиарда рублей «пропали» при расчете, либо формула указана неправильно. Если же исходить из числа этажей 80, о чем говорилось на публичных слушаниях («мы строим всего 80 этажей» метка 1.49.24 аудиозаписи, предоставленной ОДЦ «Охта»), стоимость строительства равна 37 690 606 тыс. руб. Т.е. размах так называемых подсчетов ОДЦ - от 22 до 37 млрд., они отличаются в 1,7 раза.

С учетом вышеизложенного все дальнейшие расчеты неверны, и их рассмотрение не имеет смысла.

На стр. 6 и 7 Презентации в пунктах 4-5 представлена формула для учета при расчете стоимости строительства повышенной этажности. При этом используется некий повышающий коэффициент для каждого этажа после 9. Заявленное в расчетах число этажей (67), более, чем в 7 раз, превосходит базовое значение (9). При таком соотношении очевиден переход количества в качество: применение качественно иных технологий, «эффект масштаба» и так далее. Таким образом, проделанный расчет противоречит здравому смыслу. Необходимо провести качественный анализ зависимости стоимость строительства этажа высотного здания от номера этажа в диапазоне, заявленном в проекте высотного здания ОДЦ «Охта».

На стр. 15, 17 Презентации динамика изменения арендной ставки исследуется только с 1998 по 2006 гг. Ставки за 2007, 2008 и частично за 2009 год остаются неохваченными составителями ТЭО. Значительность подобного упущения подчеркивает тот факт, что в 2008 году произошел мировой финансовый кризис, сильно отразившийся и на рынке аренды в том числе. Так, «текущая ставка аренды», используемая при прогнозировании равна 1173 долл./ кв. м в год (сглаженное значение – 997) и далее, согласно приведенным графиком, запланирован повышательный тренд. Однако, согласно данным сайта Арендатор.ру, среднее значение предлагаемой в начале ноября ставки аренды по Питеру за офисные помещения класса «А» в грубом приближении составляет около 403 долл./ кв.м в год. Максимальные арендные ставки (площади в реконструированных особняках в центре города, офисы на Невском проспекте, на Морской набережной) находятся в диапазоне 600-650 долл./ кв. м в год. Таким образом, расчеты неверны и нуждаются в тщательной переработке.

На стр. 15, 16, 22 Презентации период, за который изучалась арендная ставка, составляет 9 лет (с 1998 по 2006 гг.). Период, на который делается экстраполяция при прогнозировании арендной ставки, составляет 24 года (с 2007 по 2035 гг.), то есть, почти в три раза больше. Статистической наукой не рекомендуются экстраполяция на сроки, превышающие по величине период, за который представлены и изучены фактические данные, служащие базой анализа. Причиной этого является наличие погрешности и ее накопление на длительных промежутках. Таким образом, прогноз сделан статистически неграмотно, данные недостоверны.

На стр. 15, 22 Презентации анализируемые ставки аренды указываются в долларах, прогнозируемые – в рублях. Ссылки на курс доллара и способ его учета при прогнозировании не дано. Таким образом, крайне затруднительно даже оценить правильность и достоверность этих расчетов. Такое представление информации неграмотно, неуважительно по отношению к тем, кто хочет ознакомиться с экономической частью проекта, и выглядит злонамеренным.

На стр. 15, 22 Презентации идет речь об арендных ставках. В ходе публичных слушаний В.Г. Гронский заявил, что «…когда этот самый современный бизнес-центр войдет в строй, тогда арендная плата бизнес-центров города, уверяю вас, подешевеет. И вот как раз противники проекта заинтересованы в том, чтобы не строить…рынок этот обрушиться».

Из приведенной формулы для экстраполяции (стр. 15 Презентации, на графике), можно рассчитать, что в 2008 году ставка, по прогнозу, должна была быть около 1120 долл./ кв. м в год, или 32,5 тыс. руб./ кв. м в год по курсу 29 руб./долл. (в 2008 году он был значительно ниже). Однако в таблице на стр. 22 Презентации наименьшая из предложенных ставок – 44,5 тыс. руб., то есть, почти в 1,5 раза выше расчетного значения. Очевидно, использовался повышательный коэффициент, но его наличие нигде не указано, не обосновано, не подтверждено расчетом. То есть, нигде не говорится, что, фактически, арендные ставки ОДЦ «Охта» будут выше среднегородских. Таким образом, информирование является неполным.

Более того, с учетом вышеизложенного, непонятно, почему рынок аренды должен «обрушиться» в случае ввода в эксплуатацию комплекса с априори значительно завышенными арендными ставками. Ведь падение цен на рынке в случае превышения предложения над спросом обусловлено тем, что продавцы вынуждены сбивать цену для привлечения клиентов в условиях насыщенности рынка. Однако, тому, что рынок насыщен, противоречит тот факт, что ввод новых площадей класса «А» не останавливал ежегодный рост цен до кризиса. Кроме того, сам расчет завышенных ставок свидетельствует об уверенности инвестора, что и в таких условиях площади останутся востребованными. То есть, предпосылки для падения цен на аренду отсутствуют. Имеются предпосылки для их роста – в своих презентациях ОАО «ОДЦ «Охта» неоднократно заявляли, что недвижимость в районе дорожает вследствие одних только заявленных намерений строительства общественно-делового центра (например, презентации 2007 года, метка 02.01.54 аудиозаписи, предоставленной ОДЦ «Охта»). Таким образом, В.Г. Гронский, представитель ОАО «ОДЦ «Охта», намеренно вводил в заблуждение участников публичных слушаний, так как упомянутые данные не могут быть ему неизвестны.